凯莱大酒店
凯莱大酒店
CCTV《经济半小时》2010年8月2日播出：20年凯莱为何被拆，以下为节目实录：
今年4月份，住房和城乡建设部负责人曾经透露，我国每年新建20亿平方米的建筑，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，但建筑寿命却只能持续25年到30年。和英国平均132年、美国平均74年的建筑寿命比，为什么我们的建筑如此短命？难道是建筑质量有问题吗？
画面中的这栋建筑位于北京市建国门桥东南角，如今建筑的主体已被脚手架和防护网密不透风地遮盖起来，透过防护网仔细辨认，依稀可以看到建筑的名字，这就是在北京曾经拥有较高知名度的凯莱大酒店。走进酒店，能清楚地看到酒店的侧面挂上了“禁止停车”的施工公告，在背对主路的一侧，已经搭起了升降机，有工人正在脚手架上忙碌着，换个角度望去，这里的玻璃已经破碎。在酒店的最高处，由水泥浇筑的楼顶已经被拆下一部分，酒店主题周围散落下不少拆除下来的建筑垃圾。施工的工人告诉记者，这里六月初就不再营业了，目前正对酒店进行整体拆除，
凯莱大酒店是在1987年开始建设，投资额3700万美元，1990年投入使用，1992年转到中粮集团名下，是北京市最早的四星级涉外酒店之一，知名度很高。可为什么它仅仅使用了二十年就面临拆除的命运呢？
面对质疑，中粮方面的回应是，二十年的经营过程中，北京凯莱大酒店让中粮集团累计亏损1.8亿元人民币，因此这是一栋赔钱的酒店。事实上，员工反映，平时凯莱酒店的入住率可以达到80%以上，为什么这么高的入住率还能造成大额亏损呢？采访中，记者了解到，距离北京凯莱大酒店不远的五星级饭店长富宫标间打完折后的价格是每间900元，而北京凯莱大酒店虽然和长富宫比邻而居，但由于是四星级，标间打完折后的价格只有400元左右。一位了解北京凯莱大酒店的知情人在不愿面对镜头的情况下告诉记者，黄金地段、四星酒店的低价格正是导致北京凯莱大酒店发生亏损的原因。同时，他也告诉记者，亏损并不是中粮集团拆除凯莱大酒店的唯一原因，拆除的背后还隐藏着更为重要的战略意图。
原凯莱酒店工程部经理 陈健
陈健：作为一个大的国内知名的企业、品牌，它投资回报占第二位，它打品牌第一位。
目前国内酒店业竞争激烈，外资高端品牌正大举进入国内，而国内大量资本也开始进入酒店业竞争。作为世界500强企业，中粮集团打造的以凯莱命名的系列酒店，在全国范围内虽然有一二十家，但这些酒店的品质参差不齐，不仅有四星、五星，同时还有三星，对凯莱酒店来说，目前面临的不仅是混乱的品牌形象、利润难以提升的窘境，同时这些酒店和国际酒店相比，大部分都有致命的硬伤。
原凯莱酒店工程部经理 陈健
陈健：外省市的凯莱多数、80%全是翻建、改造，在老楼的基础上进行改造，你改造他就有先天的不足，受他这个楼的限制，想给它做出品质来、做出上档次，很难的。
面对凯莱酒店的先天不足，2009年中国国际旅游交易会上凯莱酒店集团市场销售总监石欣表示，这种情况不能再继续下去了。
凯莱酒店集团市场销售总监 石欣
石欣：我们会集中发展四星和五星的这么一个酒店品牌，也就是要提升整个凯莱的一个形象的问题。
凯莱酒店集团提升品牌形象的计划已经开始启动，作为首都北京黄金地段的北京凯莱酒店应当首当其冲，提升档次，升级为该地段最为精致豪华的酒店。
凯莱酒店集团市场销售副总裁 王家杰
王家杰：在未来的五年计划方面，我们都会有这样一个计划，我们将会还是以我们的原则，发展我们的高星级酒店。因为高星级酒店它不但是一个象征性代表，也是你品牌的一个代表，你必须在这个方面加强你的力度。
凯莱酒店的工作人员告诉记者，凯莱是经过充分的盈亏计算才做出升级换代的决定，要把现在的四星级酒店更新为一家豪华的五星级酒店，只得拆除现在的建筑重新盖楼。外界专家指出，这栋楼当年建成的时候花费只有三千七百多万美元，现在推倒重建，现在推倒重建，仅仅在土建方面至少在5亿元，装修成本则更高。虽然代价如此高昂，但凯莱还是做出最终的决定——拆楼。原因就是，作为北京黄金地段的凯莱酒店只有做成最高端的产品才能实现盈利，才能在品牌竞争中获得优势。
原凯莱酒店工程部经理 陈健
陈健：比如说希尔顿、喜来登，包括洲际集团，包括万豪，这些大的品牌，都是上百年、一两百年历史了，跟它没法竞争，如果不上一个台阶的话，你永远竞争不过，你老是二线品牌，你跟一线品牌，你就没法竞争，所以说它要是向上一个台阶，它就得做几个好样的、像样的国际品质的五星级酒店，或者像洲际集团要超五星、白金五星，它要不做成这种酒店的话，它很难在这个酒店业里头能跟人家并驾齐驱。
对于酒店管理方提出的这些拆除理由，业内人士是否认可呢？记者找到了北京凯莱的设计者、国家一级注册建筑师粱震宇，并与梁震宇一起来到凯莱酒店。梁震宇说，凯莱酒店的事情他也是从媒体上了解到的，事前一无所知，近几年他并没有来过酒店，这一次也许还是最后一次。
国家一级注册建筑师 北京中联环建文建筑设计有限公司设计总监 梁震宇
梁震宇：我觉得挺凄凉的，因为这种感情，真的很凄凉。
梁震宇今年75岁，曾经参与过北京新华社总部大楼等建筑的设计工作。北京凯莱设计于1987年，也是他最满意的作品之一，设计使用年限是五十年，在北京市规划委员会的网站上，记者找到了今年5月19号发布的凯莱酒店项目控制调整公示，根据这份公示，为改善绿化环境、交通组织，拟拆除现有国际酒店，建设国际化高端商务酒店。新建酒店高度将由60米增加到80米，地上建筑规模将由现在的3.17万平方米增加到3.56万平方米，较现状增加约4000平方米。梁震宇说，增加了20米的高度但建筑面积只增加了4000平方米，实际上等于空间利用率在下降，并且增加的这部分完全可以通过扩建来实现。
国家一级注册建筑师 北京中联环建文建筑设计有限公司设计总监 梁震宇
梁震宇：我当初都给他们考虑了，原封不动加层，可以加原来的结构，就是混凝土的，可以加四层。
对于中粮集团提出的亏损的理由，梁震宇更是表示十分不理解。梁震宇说他注意到，有媒体报道说，即使是在金融危机期间，北京凯莱的入住率也达到80%以上，2008年纯利润超过一个亿。
梁震宇说中粮集团是1992年用4000万美元购买的凯莱酒店，到今年为止18个年头，平均计算的话，就相当于每年投入200多万美元。而如果凯莱酒店真的按设计使用年限 用上50年，中粮平摊到每年的投入就只有80多万美元，更何况拆除凯莱酒店还会产生10万吨建筑垃圾。面对这笔帐，为什么中粮集团还要执意拆除凯莱？难道没有其他的可行办法吗？
刚刚建成二十年的北京凯莱大酒店是不是存在不拆的可能呢？媒体采访中粮集团后得到的答案是四个字——非拆不可。那么这个四星级酒店是否能不拆而是加盖？它的基础是否支持呢？记者也找到了北京凯莱大酒店的结构师王铁夫。
原凯莱酒店结构师 原北京市建筑设计院第一所第三室主任工程师 王铁夫
记者：现在这个凯莱的基础是按16层设计的？
王铁夫：16层，设防烈度，8度设计的。
记者：不是按20层？
王铁夫：不是。
王铁夫认为按照16层设计的地基，如果加盖可能会导致建筑发生危险，因此并不可取。那么这个正在拆除的四星级凯莱大酒店能否直接改造成五星级酒店呢？
原凯莱酒店结构师 原北京市建筑设计院第一所第三室主任工程师 王铁夫
记者：现有的凯莱四星级酒店硬件改成五星级的？
王铁夫：可以改，就是显得寒酸一点。
王铁夫告诉记者，当时修建这个大楼的时候就面临着资金短缺的问题，最终结果是从香港借来的钱建造成的写字楼，现在改造成四星级酒店已经有些勉强，如果要强行改造成为一流的五星级酒店，只能用败笔来形容。
王铁夫：房间面积要改大。不拆，可以用。但是要你要拿上美国、日本和世界上标准的五星，级，不够。五星级标准多了，一个是设备上的标准，一个是面积标准。面积可能凑合，但是你要搞到设备标准，咱们都不够，都不够水平。
记者：也就是说，这个楼改成五星级，很难？
王铁夫：很难，对。
在很难改造成五星级酒店的情况下，王铁夫已建议，这栋楼是否能够保留，中粮集团在其他位置上再建一个，这样的话，现有的凯莱大酒店就不用拆除。为此记者电话采访了，经营酒店业，并且对中粮集团比较了解的知情人。
原凯莱大酒店工程部经理 陈健
陈健：旁边有长富宫，这边有赛特，它已经形成了一个，酒店业、商务圈，是一个很好的地方。你要建在六环，五环边上了，它肯定就受影响了，因为它没有互相作用，他没有商场，没有酒店配合，交通便利，挨着火车站也比较近，这个地理位置是奇缺的，不能替代的地方。
此外，在采访中，有些市民认为凯莱大酒店具有一定建筑历史价值，是上个世纪九十年代代表性的建筑，北京市政府应该把它保护下来。为此，记者也联系到了原北京建筑设计院院长吴观张。
原北京建筑设计院院长 吴观张
吴观张：它不能代表当时的状况，它这个房子当时很一般的。
2007年年底，北京市召集各个部门及专家，评选出了优秀近现代建筑第一批保护名录，这其中不仅有北京饭店、北京电报大楼等优秀建筑，同时也包括了798工厂的厂房。但在这一名录中，凯莱大酒店虽然位于黄金地段，但并没有入选。而从各方面调查的结果看，现有的凯莱酒店在建筑美学上并不具有保留的价值，也很难通过加盖或者改造成为理想的五星级酒店。而采访中这个建筑的结构师王铁夫也告诉记者，拆除自己设计的建筑确实很痛苦，但如果换位思考，站在经营者的角度上，他也能够理解拆除凯莱大酒店的做法。
原凯莱酒店结构师 原北京市建筑设计院第一所第三室主任工程师 王铁夫
王铁夫：叫我当这个头，很难当。
那么必须拆除重建，四星级的凯莱酒店才能升级为五星酒店吗？北京凯莱的设计者梁震宇认为这一理由十分可笑，甚至近于荒唐。
国家一级注册建筑师 北京中联环建文建筑设计有限公司设计总监 梁震宇
梁震宇：在国外，那五星酒店，就三十多间房，在欧洲，欧洲最多。我去了很多地，它很小，比如意大利，可能五十间就算大的，也算五星，你何必呢？
事实上，对于梁震宇来说，北京凯莱即将被拆除的消息虽然意外，但是并不令他吃惊，因为在这之前有关酒店管理方就曾经向他提出要拆除三亚凯莱。梁震宇说在设计完北京凯莱后，他的作品得到了酒店管理方的高度认可，很快对方请他设计了三亚凯莱，这也是中国第一家五星级度假酒店，1996年开业。然而，使用仅仅只有13年时间，酒店管理方就提出拆除的打算。这一次中粮用的理由是设施陈旧。
国家一级注册建筑师 北京中联环建文建筑设计有限公司设计总监 梁震宇
梁震宇：干脆这个可以拆了，他说这个太陈旧了，也是那套话，说设施也不行，赶不上现代，当时特别时尚，也赶不上，那当然赶不上。
面对酒店管理方的理由，梁震宇逐一进行了反驳，三亚凯莱由拆除改为扩建。而就在采访梁振宇的时候，他的爱人张郁华也是一位设计师，她的代表作之一就是台湾饭店。就这个项目，得过两种奖。第一个是北京市建委评的优秀设计一等奖，第二个奖是优秀工程一等奖。
张郁华也是从媒体上得知北京台湾饭店拆除的消息。提到这个建筑被拆除，张表现比较难过。
国家一级注册建筑师 原北京台湾饭店设计师 张郁华
张郁华：还是觉得有点难过，不是一个个人问题，觉得挺伤心的。我的伤心不是因为个人作品被拆除，我作为一个国家的人民、老百姓，我觉得是真的太浪费资源了。
而对于北京凯莱被拆除，梁振宇还有一种担忧。
国家一级注册建筑师 北京中联环建文建筑设计有限公司设计总监 梁震宇
梁震宇：我算了下，10万吨垃圾，这10万吨可不是闹着玩的。你得找一个10万吨的地，10万立米的地方埋下去，这不是制造矛盾么？
那么北京凯莱拆除的真正原因是什么？梁震宇说自从得知这个消息，他走访了不少业内人士。
梁震宇：拆是一回事，我再运输这都赚一大笔钱，我在租地再埋下去，这都是浪费。表面上看是钱，实际上是国家固定资产。你拆容易，另外再一说建，那数挺多了。从设计招标设计，招标施工，材料采购，没顶。
作为建筑师都希望自己的作品能流芳百世，可梁震宇却眼睁睁看着自己20年前亲手设计建设的作品，在二十年后变成了被拆除的对象。他的心情我们可以理解，但不能理解的是，为什么我们身边会有这么多短命的建筑？不管商业利益如何考虑，毕竟建了拆，拆了建，付出的是资源，得到的却只有垃圾。短命建筑短命的命门究竟在哪儿呢？
凯莱酒店业主中粮集团告诉我们，拆除四星级凯莱酒店是为了在这块地上建设一个更能盈利的五星级酒店。在北京像凯莱这样仅仅使用二三十年就走到尽头的著名建筑还有不少。
在中国，正值青年时期、却被人为消失的建筑远不止凯莱一家。1974年建成的哈德门饭店在2008年停业，并拆除，寿命为34年。王府井地区的台湾饭店建于1990年，是一座颇具古典风格的建筑，然而也难逃人为拆除的命运，寿命只有20年。事实上荒唐的短命建筑并不少见。云南省昆明市的宏仁新村，这是一个新农村住宅小区，按照新昆明建设总体规划的总体要求，投资3亿元历时5年才刚刚建成。然而村名还没有搬家，昆明市的一纸公文就宣布该地区被新的宏仁区规划列为必须拆迁的城中村。502栋新楼房转眼间就被贴上了拆字。搭满了脚手架准备拆除的高塔曾经是海口市的标志性建筑——千年塔。它是新千年才建成的国内第一座全钢结构的鱼形观景塔。耗资3000多万元，然而出乎意料的是仅仅十年之后这一标志性的建筑也同样难逃拆迁的命运。风光一时的千年塔成为名不副实的短命塔。这些非正常消失的建筑，让人不得不反思撇开环保等问题不谈，单从全社会资源角度来看，这种此起彼伏的拆迁重建也是一种严重的公共资源的浪费，那么究竟问题出在哪里？
筑建部副部长仇保兴曾经指出，中国这些短命建筑，许多并不是因为先天的不足，而是缺乏远见的规划问题。此外片面追求GDP增长模式也无疑导致了短命建筑的增加。
相比于国内众多短命建筑，欧美的许多建筑可以称得上是老寿星了。比如英国建筑的平均寿命可达132年，居世界首位。在英国，百年老屋随处可见，不仅建筑质量受到高度重视，规划设计也经过详细论证。同时英国非常注意对建筑物的维护加固和病虫害处理。以延长建筑使用年限，提高资源利用效率。而法国建筑平均寿命也高达102年，据有关专家介绍，在法国建筑工程分为私人项目和公共项目。两者都处于《公共合同法》的约束之下，而公共建筑还必须受到《公共项目负责人法案》的约束。这部法案甚至明确了一个公共项目从策划到交付使用期间必须经过的步骤、周期和相应的责任分配。经济利益和政策决策分而置之。给予权利的同时，也给予同等级问责从而有效保证了建筑质量。此外公民也会参与到城市规划的项目当中，1977年在巴黎人民的强烈要求下，巴黎市政府颁布法令，规定市内市政楼房限高37米，历史性建筑边的新建筑则限高25米。因此巴黎保持了艺术之都的原貌，整个城市就是一个巨大的艺术品。除了规划严谨，法律完善和视野长远以外，人们对待建筑的态度也是一个重要因素。与国内盲目拆迁，片面追求GDP增长不同，欧洲城市对于旧建筑的拆迁总是慎之又慎。尽量修缮是他们对待建筑的思维方式。欧洲古城的风貌得以保存，正缘于此。而巴黎、伦敦等城市的现状也证明，拆迁不是发展的唯一途径。通过合理的规划，让新老建筑并存，也许是一条更为合理，也更为有效的发展方式。
一边拆，一边建，让我们得到了两项世界第一，一方面我们消耗了全球最多的水泥和钢材，另一方面创造了全球最多的建筑垃圾，每年高达4亿吨，建筑垃圾的数量已占到垃圾总量的30%～40%。在这样的背景下，应该如何看待凯莱酒店的命运呢？
虽然在陈旭看来，拆除凯莱大酒店程序合法，但社会上仍有观点认为北京市政府应该制止中粮集团拆除凯莱大酒店，重建的行为，应为这个一纵容有钱就可以浪费的观点。但也有人认为在不损害公众利益的前提下，大众不能把自己的观点强加于企业。
原凯莱酒店工程部经理 陈健
陈健：很难接受，因为你，他没有为企业着想。他光说地理位置可惜了，浪费了，浪费资源了，没有为企业着想。企业现在假如说，凯莱酒店，它不翻新不改造，他的经营模式不跟国际看齐的话，他自己都经营不下去了，那品牌都要烂掉了。那你怎么弄啊？那你能眼睁睁的看着，国内的一个好品牌，竞争不过，那不垮掉吗？除了北京凯莱垮掉以后，陆陆续续都不行啦！
记者了解到，中粮集团正在努力把凯莱打造成一个国际性的酒店集团。未来5年，还将再开25到30家酒店，并且目前已经走出国门在日本东京开设酒店。
凯莱酒店集团市场销售总监 石欣
石欣：凯莱是从中国走出来的，一个真正的本土性的品牌，那么随着我们业务的拓展，也会走向世界。那么我希望，终将有朝一日凯莱能够和国际品牌一起，能够站在国际的舞台上，一起竞争。
对于有关专家的这些观点，记者也进行了调查。业内人士告诉记者，企业当然有自主经营的权利，但根据他们分析，一个有意思的现象是，多数拆除重建都是由国有企业进行的。地方规划部门往往在其中起到了推波助澜的作用。
中国城市规划学会居住区规划学术委员会副秘书长 百年建筑研究院执行院长 朱文俊
朱文俊：这个素要大大提高，那么一任政府一人规划换一任领导，城市的规划可能就需要调整，那么这个呢，我们认为是目前中国的建筑大量被拆除的一个主要原因之一。
朱文俊中国城市规划学会居住区规划学术委员会副秘书长、百年建筑研究院执行院长，从今年年初开始，以朱文俊为执行组长，中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会、百年建筑研究院，向国家住房和城乡建设部申报了中国百年建筑评价指标体系研究的课题。对如何延长中国建筑使用年限，进行专项调研，目前研究工作已经全面展开。朱文俊说：以发达国家为例，英国、法国、美国的建筑统计，平均使用寿命唯125年、85年、80年。百年老屋随处可见，而在中国民用建筑设计通则普通建筑和构筑物的设计使用年限为50年。纪念性建筑和他别重要的建筑的设计使用年限是100年，但目前城市建筑未达到使用年限，面临拆除的比例很高，甚至有些建筑刚刚投入使用不久就被拆除。统计使用寿命仅为30年左右，在规划严肃性的不到保障的背后，还有着更深层次的原因。
中国城市规划学会居住区规划学术委员会副秘书长 百年建筑研究院执行院长 朱文俊
朱文俊：那么在这背后呢，更深层次的原因，那么还是地方政府，他的这个政绩观，他的急功近利，他的政绩导向，产生对规划的这种执行不严肃，对规划的编制，不是很科学。
在发达国家城市规划的编制和调整都有着严格的程序，美国、日本等都建立了听证会制度。如日本东京的六本木新城，是一个享誉世界的城市综合改造项目，总建筑面积80万平方米左右。在正式开工建造之前的14年时间中，政府管理部门、开发企业、业主代表们，组织召开了400多场听证会。而建造的时间，仅花了3年。对城市更新如此严谨和负责人的态度，非常值得借鉴。另外日本还在开发和消费环节给予长寿命的百年建筑金融税费方面的支持。
半小时观察
有一个关于经济学的笑话呢是尽人皆知的，就是说：如果你挖一个坑再把这个坑填上你就创造了双倍GDP，也就是国内生产总值。比这个笑话更搞笑的是，笑话被我们变成了活生生的现实。只不过我们不是在挖坑填坑，而是展开规模更大的建楼拆楼。在建筑们不断站起和倒下的运动中，创造着不断攀升的GDP。从我们的节目调查的结果来看，建筑短命的病根儿呢不在建筑本身，却在我们自己身上。当我们忽视了环境资源代价，一心只想着如何创造财富数字的时候，既在上演一出出闹剧，也在上演一出出悲剧。如何让中国的建筑业健康长寿，看来除了更健全的法律规范，我们也应该给自己开些药方。
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