但《中国新闻周刊》记者从不同渠道采访到的业内人士均认为，新世界“捂地”的可能性不大。“他是绝对不会囤那些地的。”一位业内高层告诉《中国新闻周刊》，“大开发商很少有意囤地，只要有钱就绝对不会去囤，囤地的成本要高于土地升值的收益。”他认为，新世界并不缺现金流。
北京市房地产协会副秘书长陈志承认，要想清楚界定企业是否有目的地囤地很难，“从北京来看，房价是从2006年才涨起来，8.31到2005年都没有出现房价的巨大涨幅，价格真正上来也是这一两年的事情。”他说，“很难揣测企业的动机，但的确是有一些客观因素造成了土地空闲下来。”
作为港资地产巨头在内地发展的代表，新世界中国地产80年代初期即活跃于中国房地产市场，早在1999年7月便在香港联交所上市，目前资产总值已达543.9亿港元，已是最大型的全国性发展商之一。
一个不可回避的事实是，可能不那么缺钱的新世界，同样面临投资回报率的问题。自1993年至今，新世界中国地产投资北京地区累计达170多亿元，先后开发建设了6座公共建筑和5个住宅小区。在开发建设的同时，新世界还投入20多亿参与市政路网改造。
接近新世界高层的一位内部人士告诉《中国新闻周刊》，如果按照静态计算，新世界在北京的标志性建筑新世界商场应该已经回本了，“但这是1992年投的，这些钱不管随便投哪里都会有相当不错的收益，这个项目的机会成本很高。”他说，“修路的钱就还没有回来。”
新世界中国地产有限公司主席兼董事总经理郑家纯，在2007年接受媒体采访时坦言：“崇文区的旧城改造，到现在为止还没有赚到钱，本钱也远没拿回来。”
新世界中国地产(北京)常务副总经理蔡建伟曾经在2001年对媒体表示：“新世界将在5年以内，逐渐开发目前在崇文区已签约的地块，总规模达300万平方米，以逐渐收回以前的巨大投资。”彼时，蔡建伟预期的回报率在10%～12%之间。
但业内有人证实，在2004年的8.31大限之后，新世界的新楼盘就很少了，“这些年基本没有开工。”就连一位已经住进新景家园的被拆迁户也认为，新世界的运作不太好，“真正贵的时候没房子卖了”。
在市场风云突变的这两年，新世界也毫不例外地出现了业绩下滑。新世界中国地产在2009年10月8日公布的年度业绩显示，期内利润下滑了32.7%。花旗也在一份研究报告中指出，新世界中国地产虽为内地土地储备最多的发展商之一，但其资产收益却为同业中最低。
没有多少房子可卖的新世界，为什么任由业绩下滑而迟迟不肯开工呢？一位业内高管告诉《中国新闻周刊》，这可能与企业的开发战略及市场形势有关。在新世界的项目里，有相当一部分是自己持有的商业楼，而近几年的楼市行情中，商业楼的上涨幅度远远不及住宅楼，“公建回收慢，没有住宅产出高，所需资金多而且周期长。”
一个不无巧合的事实是，新世界在磁器口的那块地，也就是刘凤池和李秀云夫妇誓死捍卫祖产的地块，当初就计划由北京崇文新世界房地产发展有限公司在此位置建设大型综合商业设施。北京市规划委员会在2003年7月29日的一份信访答复意见函里声称，在北京市中心地区控制性详细规划中，该处用地的用地性质为商业金融用地。
在中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学看来，还有一种可能是，太小的地块不足以有那么强的开发动力，“开发商不可能是拆一片建一栋楼，应该是有一定的规模之后达到开工条件。”
一个佐证是，新世界中国地产(北京)常务副总经理蔡建伟在2008年宣称，要投资110亿元用于崇外6号地的改造。
崇外6号地，东起幸福大街，西至崇文门外大街，南临法华寺、文章胡同，北止广渠门大街，涵盖数十条胡同，占地面积49.88公顷，涉及居民约8000户，总建筑面积约140万平方米。而刘凤池和李秀云夫妇所在的那块地，就在这个范围之内。
上世纪90年代，崇文区将崇外几十平方公里划为六个地号，分别交由新世界中国地产和国瑞地产开发运作。前五个地块如今已是高楼林立，新世界也正集中精力对6号地进行开发。蔡建伟在2008年11月份向媒体透露，新世界在北京的可开发面积约为160万平方米，其中包括崇外6号地的140万平方米。
就在蔡建伟发表上述言论的第二年，李秀云家对面的新生巷就进入了实质性的拆迁阶段。这次拆迁涉及居民户籍数1746户，企事业单位34家。
在李秀云家周围，一个更大范围的空地，也将随之产生。
政府的背影
2009年8月，一份落款为崇外大街6号地拆迁指挥部的宣传材料显示，包括新生巷在内的这一轮拆迁，主要是为了加快6号地新世界商城及相关的供电、热力、调压、消防等配套设施的建设；同时还要修建一条北从两广路经石板胡同、向南延伸到法华寺街横贯南北的市政道路，并铺设水、热、电、气等地下管线。
“这是城市建设的需要，也是大家改善居住条件的一次大好机会。”崇外大街6号地拆迁指挥部在《致崇外大街6号地居民朋友的一封信》中呼吁，“希望您能珍惜机会，早日撤离危旧房。”
无独有偶，早在2002年3月，李秀云家面临拆迁那会儿，一系列落款为崇外大街6号地区危改拆迁办公室的宣传材料称，这次危改是政府造福崇外大街6号地区居民的重要决策，是北京市的“德政工程”。
所谓危旧房的提法，源于北京市的危旧房改造计划。上个世纪90年代，我国正处在向“市场经济”转轨的关键时期，房地产业的兴起使得北京城市中心的旧城土地价值显现出来，北京市政府顺势推出一项大规模的“危旧房改造”计划。
1992年，时任北京市副市长张百发受命赴港招商，香港地产巨子新世界发展主席郑家纯始与北京官方接触，并选择在崇文门外建造一座标志性建筑——北京新世界中心。
新世界中国地产与崇文区达成合作协议，通过成立一系列合资公司，崇文区政府享有新世界中国地产在崇文区开发房地产项目30%的利润。
在这样的背景下，合作企业北京崇文新世界房地产发展有限公司在1993年8月11日，由香港新世界集团全资子公司马迪莎有限公司与北京市崇文区城市建设开发公司合作成立，时任崇文区分管建委、市政管委、国土资源和房屋管理局副区长陆海军出任法定代表人，新世界中国公司北京项目管理中心主任蔡建伟任常务副总经理。
该公司的经营范围是对崇外大街危改小区进行开发改造，包括房屋设计、建设、出售、管理、出租，新建商业设施，文化娱乐设施。
十年间，北京市拆除危旧房屋436万平方米，动迁居民近20万户，但危改规模却在1999年下降到90年代初的水平。进入2000年，北京市决定加快危旧房改造的步伐。比如，崇文区就在第十个五年计划纲要中提出，力争拆除危旧房218万平方米，拆迁居民8.5万户左右，基本完成现有危旧房改造任务。
为完成危改目标，崇文区开始执行一项新的房改带危改政策，旨在降低建房成本以平衡资金。其核心是，拆迁居民可选择异地安置、拆迁补助和回迁三种方式，开发企业则享受经济适用房的待遇——免除土地出让金、市政费及相关费税。2001年2月，新世界新开发的新景家园就是这种政策的产物。但“十五”期末，崇文区还有16.5%的危改任务没有完成。
2007年3月14日，崇文区副区长王成国向媒体透露，崇外6号地危改规划已获批。他说，按正常情况来说，6号地的拆迁、危改早就应该启动了，“但是因为守着天坛，天坛是历史文化遗产，在规划上北京市没有权力批，只能上报到国家文物局，最后还报到了联合国教科文卫组织来审查这个方案，因此拖了这么长时间。”
尚无更进一步的证据表明，肩负城市建设及发展民生重任的地方政府，在某一具体地块闲置中所起作用到底有多大。尤其是在新世界和崇文区合作的这种复杂关系里，已经很难区分企业利益和政府行为之间的明确界限。
2010年8月9日，新世界中国地产以公告的形式回应了外界的“囤地”质疑：“主要由于动工开发必需的前期准备工作造成动工开发延迟所致，例如拆迁工程及重置居民所需时间超出预期、需重新申请城市规划及设计批复，及就达致包括保护文物及专家论证会等在内的特别要求而需获取之额外审批。”并笃定，“该等项目并不构成闲置土地及本公司有关合营企业公司将不会受到相关中国法律项下闲置土地法例的应有惩罚”。
“部分企业是政府引进的，利益捆绑在一起。”中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学告诉《中国新闻周刊》，“因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的，可以免受处罚，而企业囤地要被收回。”
在中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云看来，地方政府上报闲置土地本身，就决定了数据有偏小的可能性，“从地方利益层面来说，各地的小秘密，肯定不想让第三方知道。”
国土资源部土地利用司司长廖永林也在8月19日表示：“政府原因有拆迁、规划，其他行政审批、外资进入审批、消防设计审批等，主要是规划和拆迁。”
国土资源部8月19日公布的数据显示，截至今年5月底，闲置时间较长、但合同中未约定具体开工时间的地块585宗，占闲置土地总数的21%。“市场经济都是平等的利益主体，当时政府签的合同有瑕疵，你说怎么办，只能逐步规范。”廖永林说。
闲置土地黑名单风波
最让国土部门头疼的是，约60%的闲置土地都戴着“政府原因”的帽子
本刊记者 杨正莲
在楼市调控的关键时期，国土资源部决心从根子上“遏制部分城市房价过快上涨”，并重拳打击囤地。
8月19日上午，国土资源部土地利用司司长廖永林表示，截至2010年5月底，全国上报房地产违法违规用地达3070宗，其中2815宗为闲置用地，面积高达16.95万亩，占比超过九成。
“务必于10月底前基本完成查处任务。”廖永林说，“在各类房地产违法违规用地中，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题。”
早在廖永林作出上述表示的半个月前，一份由银行系统泄露出来的“1457宗闲置土地黑名单”，已然成为各方追责焦点。
这份据说是由国土资源部交予银监会的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中，列出了截至2009年9月底，每一宗闲置土地及开发商的详细情况。
7月督察，8月约谈，9月问责。掌握详细名单之后，国土资源部公开了问责时间表，并与银监会、证监会构建信息共享机制，试图对囤地炒地企业从银行融资、资本融资、资产重组以及土地交易等方面进行限制。
一切部署都在紧锣密鼓地推进，但这次打击囤地的目标，能否如愿达成？
风波前后
早在2009年，国土资源部就对地价成本进行摸底，并与银监会、证监会在联动审核的情况下，着手打击囤地。“我们帮助银监会审核土地抵押贷款的准入，帮助证监会审核土地资产融资的准入。”国土资源部部长徐绍史说，这是土地政策参与宏观调控很大的一件事情。
这份截至时间为2009年9月30日的囤地黑名单，就是上述思路的产物。其中详细列出了省市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容，作为部委联动的内部资料供证监会和银监会参考。
在那之后，国土部频频出招，剑指囤地。12月23日，国土部在通报全国闲置房地产用地1万公顷的同时，重申各地必须将各类已供土地的开发利用情况，包括已供土地的受让人、位置、面积、用途、成交时间、成交价格、出让金缴纳情况、合同约定的开竣工时间等宗地信息上传。
今年3月22日，国土资源部副部长小苏表示，国土部门将进一步研究制定囤地、闲置土地房地产企业的认定标准，以配合金融监管部门加大对囤地房地产企业的处罚力度，配合土地招拍挂制度改革。
针对闲置土地的开发商，银监会也在4月份制定了严厉的信贷监管政策。比如，对存在土地闲置超过一年以上的，“商业银行一律不得发放新开发项目贷款”。随后，国土部联手银监会对闲置土地进行风险排查。
区别于官方对闲置土地的通报，今年8月初被公开的这份囤地黑名单，以其空前详尽的信息点燃了各方热情，并成为追责的重要依据。对此，国土资源部没有给出正面回应，并以“不属于该部正式文件”为由，未作表态。
在各方追讨囤地的热情持续了半个月之后，国土资源部在8月19日上午召开了一个小型的新闻发布会，当天公布了截至2010年5月底全国闲置土地的数量，以及查处进展，“已开展查处的房地产违法违规用地占清理总数的七成以上”。
处置难题
怎么处置闲置用地，是市场关注的焦点。
根据国务院在2009年发布的要求，闲置满两年的土地，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%缴纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。
但是，“因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”，这个免责条款早被写入1999年4月28日国土部出台的《闲置土地处理办法》中。
如今，最让国土部门头疼的是，约60%的闲置土地都戴着“政府原因”的帽子。仅以北京为例，在前述囤地黑名单中，北京闲置土地共160宗，总面积703万平方米，其中125宗地块是由于政府原因造成的土地闲置，35宗是企业原因造成的。
卷入其中的企业，则包括泛海建设、华润置地和新世界等知名开发商。其中，泛海建设和新世界被曝光的闲置土地都是在2004年8月31日签约，而这一天在土地招拍挂中被称为“8.31大限”，那天之后所有经营性土地一律要公开竞价出让。在被曝光名列囤地黑名单之后，泛海建设和新世界先后回应，改规划以及拆迁等问题是导致土地闲置的原因。
国土资源部土地利用司司长廖永林在8月19日坦言，政府违规多，导致处理难，“现在主要是让地方政府尽快处理，尽快改变开工条件。”他说，让土地开发利用起来才是最终目的，“务必于10月底前基本完成查处任务”。
当天公布的数据显示，目前全国已查处结案的房地产违法违规用地826宗，面积约4万亩，共收回土地使用权面积1.2万亩，收取罚款或闲置费总计4.8亿元。
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